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Nos assurances, vos garanties
Assurance Dommages-ouvrage
La Garantie Dommages-Ouvrage est une assurance obligatoire instaurée en France par la Loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite «loi Spinetta». La Garantie Dommages-Ouvrage est souscrite pour une période de 10 ans, dès la date de réception des travaux.
L'assurance dommages-ouvrage permet en cas de sinistre de procéder aux remboursements ou à l'exécution de toutes les réparations faisant l'objet de la garantie décennale, sans attendre qu'intervienne une décision de justice.
L'assureur se charge ensuite de faire un recours contre le ou les constructeurs responsables.
Les risques couverts par l'assurance sont :
Cette assurance doit être souscrite avant l'ouverture du chantier.
L'assurance dommages-ouvrage permet en cas de sinistre de procéder aux remboursements ou à l'exécution de toutes les réparations faisant l'objet de la garantie décennale, sans attendre qu'intervienne une décision de justice.
L'assureur se charge ensuite de faire un recours contre le ou les constructeurs responsables.
Les risques couverts par l'assurance sont :
- les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction et les désordres qui remettent en cause la destination de l'ouvrage (par exemples, affaissement de plancher, effondrement de la toiture, fissures importantes des murs...),
- les dommages affectant la solidité des éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage c'est-à-dire ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s'effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l'ouvrage qui lui sert de support (par exemple, le chauffage central).
Cette assurance doit être souscrite avant l'ouverture du chantier.
Assurance Constructeur Non Réalisateur
Cette police d’assurance obligatoire vise toute entité qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ou qui a agi comme mandataire du maître de l’ouvrage. En effet, ces derniers sont réputés être constructeur d’un ouvrage au titre de l’article 1792-1 du Code civil.
Cette obligation d’assurance est instituée par l’article L 241-2 du Code des assurances qui stipule que « celui qui fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de construction doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil ».
Bénéficiaires de la garantie
Événements garantis
Les dommages garantis sont ceux énoncés aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil, c'est-à-dire les dommages qui :
Cette obligation d’assurance est instituée par l’article L 241-2 du Code des assurances qui stipule que « celui qui fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de construction doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil ».
Bénéficiaires de la garantie
- Le vendeur d’un immeuble à construire au sens de l’article 1646-1 du Code civil,
- Le promoteur immobilier (article 1831-1 du Code civil),
- Le vendeur non professionnel, c'est-à-dire le particulier qui revend, dans une période de dix ans après sa réception, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire.
- Le maître de l’ouvrage délégué.
Événements garantis
Les dommages garantis sont ceux énoncés aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil, c'est-à-dire les dommages qui :
- compromettent la solidité des ouvrages constitutifs de l’opération de construction,
- affectant lesdits ouvrages dans l’un de leurs éléments constitutifs ou l’un de leurs éléments d’équipement les rendent impropres à leur destination,
- affectent la solidité de l’un des éléments d’équipements indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couverts.
- et résultent du fait des personnes visées à l’article L 241-2 du code précité.
Assurance Tous Risques Chantiers
Ce contrat permet d’apporter une garantie globale à concurrence du coût total du chantier. C’est un contrat sur-mesure souscrit chantier par chantier, qui garantit les dommages accidentels affectant le chantier au cours de sa réalisation. La garantie est par conséquent très large.
Bénéficiaires de la garantie : Maître d'ouvrage.
Événements garantis : Les fausses manœuvres, négligences, impacts, bris, détériorations, défauts de construction, effondrements, incendies, explosions, chutes de la foudre, vols ou tentatives de vols, tempêtes, ouragans et cyclones, catastrophes naturelles, attentats, vandalismes, sabotages, poids de la neige, chutes de grêle, grèves, mouvements populaires, dégâts des eaux, erreurs de conception …
Biens garantis : L’ouvrage lui-même, mais aussi : les matériaux sur chantier, les ouvrages provisoires, les échafaudages nécessaires à l’exécution des travaux, les appartements témoins, et au cas par cas selon les besoins : le matériel et outillage, les baraques de chantiers, les plans, devis, documents techniques, administratifs et comptables.
Frais pris en charge : Les mesures de confortement, de démolition, de déblaiement, les réparations provisoires, les honoraires des hommes de l’art, les frais d’heures de travail, les frais de transport, de déplacement et d’hébergement, les frais d’accès, les frais de nettoyage, et au cas par car selon les besoins les frais de transport express par tous moyens y compris l’avion, les frais d’heures de travail en dehors des heures normales.
Bénéficiaires de la garantie : Maître d'ouvrage.
Événements garantis : Les fausses manœuvres, négligences, impacts, bris, détériorations, défauts de construction, effondrements, incendies, explosions, chutes de la foudre, vols ou tentatives de vols, tempêtes, ouragans et cyclones, catastrophes naturelles, attentats, vandalismes, sabotages, poids de la neige, chutes de grêle, grèves, mouvements populaires, dégâts des eaux, erreurs de conception …
Biens garantis : L’ouvrage lui-même, mais aussi : les matériaux sur chantier, les ouvrages provisoires, les échafaudages nécessaires à l’exécution des travaux, les appartements témoins, et au cas par cas selon les besoins : le matériel et outillage, les baraques de chantiers, les plans, devis, documents techniques, administratifs et comptables.
Frais pris en charge : Les mesures de confortement, de démolition, de déblaiement, les réparations provisoires, les honoraires des hommes de l’art, les frais d’heures de travail, les frais de transport, de déplacement et d’hébergement, les frais d’accès, les frais de nettoyage, et au cas par car selon les besoins les frais de transport express par tous moyens y compris l’avion, les frais d’heures de travail en dehors des heures normales.
Responsabilité Civile Maître d'Ouvrage
Ce contrat a pour effet de garantir le maître de l’ouvrage contre les conséquences pécuniaires des responsabilités qu’il est susceptible d’encourir du fait des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs occasionnés aux tiers à la suite de travaux commandés par celui-ci.
Les garanties s’appliquent à compter du démarrage des travaux et ce, jusqu’à la date de réception de l’ouvrage.
Habituellement, à compter de l’expiration du contrat, les assureurs prévoient une garantie « subséquente » de dix ans, c'est-à-dire qu’ils s’engagent contractuellement à garantir, pendant une période de dix années, toutes les réclamations formulées par des tiers lésés du fait d’un dommage occasionné par les travaux objet de la garantie.
Dans le cadre de travaux, il se peut que des dommages corporels, matériels et immatériels soient occasionnés à des tiers.
Dans la plupart des cas, les propriétaires ou occupants des bâtiments avoisinants, victimes d’un dommage du fait des travaux, mettent en cause directement la responsabilité du maître de l’ouvrage sur le fondement de la théorie troubles anormaux de voisinage (« nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage »)
Pour le cas où il n’est pas assuré, le maître de l’ouvrage appellera alors en garantie son entreprise.
Deux actions s’offrent à lui :
1ère hypothèse :
Le maître de l’ouvrage n’a pas indemnisé la victime (du fait, par exemple, que le montant du sinistre est trop important eu égard à ses moyens). Il intente alors une action récursoire à l’encontre de l’entreprise présumée responsable.
Toutefois, cette action, de nature contractuelle, oblige le maître de l’ouvrage à prouver l’existence d’une faute à la charge de l’entrepreneur, ce qui n’est pas toujours aisé. Par ailleurs, dans le cadre de son recours à l’encontre de l’entreprise, on ne peut pas exclure que les tribunaux retiennent une part de responsabilité à son encontre.
2ème hypothèse :
Le maître de l’ouvrage a désintéressé le voisin tiers lésé et bénéficiera alors d’une action subrogatoire à l’encontre de l’entreprise présumée responsable. Même si, en l’état de la jurisprudence, celui-ci pourra demander réparation (en qualité de subrogé) sur la base de la théorie des troubles anormaux de voisinage (donc sans avoir à prouver la faute de l’entreprise), on ne peut pas exclure également qu’il puisse ne,bénéficier que d’un recours partiel (même remarque que précédemment dans la mesure où sa responsabilité peut également être retenue avec l’entreprise dans la survenance du sinistre occasionné au tiers).
Voici quelques une des raisons qui plaident en faveur de la souscription d’une police d’assurance de responsabilité par le maître de l’ouvrage.
La garantie des dommages matériels aux tiers (y compris aux avoisinants) :
Au titre de ce contrat sont donc couverts les dommages matériels occasionnés aux avoisinants du fait des travaux, c'est-à-dire la détérioration, la destruction ou la perte d’une chose appartenant à un tiers.
Par avoisinant, on entend tout édifice dont l’assuré n’est ni propriétaire, ni locataire, ni occupant, situé en tout ou en partie sur, sous, contre ou à côté du terrain et/ou de l’existant objet de l’opération de construction.
La garantie des dommages immatériels :
C'est-à-dire l’indemnisation de « tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice ».
Ainsi, par exemple, devront être indemnisés les pertes de loyers subies par un propriétaire qui a la qualité de tiers lésé.
La garantie des dommages corporels :
C'est-à-dire le préjudice résultant de « l’atteinte à l’intégrité physique d’une personne ».
NB : on peut préciser que , dans le cadre d’un dommage corporel, les entreprises peuvent avoir la qualité de tiers entre elles (certains contrats le prévoient).
Les garanties s’appliquent à compter du démarrage des travaux et ce, jusqu’à la date de réception de l’ouvrage.
Habituellement, à compter de l’expiration du contrat, les assureurs prévoient une garantie « subséquente » de dix ans, c'est-à-dire qu’ils s’engagent contractuellement à garantir, pendant une période de dix années, toutes les réclamations formulées par des tiers lésés du fait d’un dommage occasionné par les travaux objet de la garantie.
Dans le cadre de travaux, il se peut que des dommages corporels, matériels et immatériels soient occasionnés à des tiers.
Dans la plupart des cas, les propriétaires ou occupants des bâtiments avoisinants, victimes d’un dommage du fait des travaux, mettent en cause directement la responsabilité du maître de l’ouvrage sur le fondement de la théorie troubles anormaux de voisinage (« nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage »)
Pour le cas où il n’est pas assuré, le maître de l’ouvrage appellera alors en garantie son entreprise.
Deux actions s’offrent à lui :
1ère hypothèse :
Le maître de l’ouvrage n’a pas indemnisé la victime (du fait, par exemple, que le montant du sinistre est trop important eu égard à ses moyens). Il intente alors une action récursoire à l’encontre de l’entreprise présumée responsable.
Toutefois, cette action, de nature contractuelle, oblige le maître de l’ouvrage à prouver l’existence d’une faute à la charge de l’entrepreneur, ce qui n’est pas toujours aisé. Par ailleurs, dans le cadre de son recours à l’encontre de l’entreprise, on ne peut pas exclure que les tribunaux retiennent une part de responsabilité à son encontre.
2ème hypothèse :
Le maître de l’ouvrage a désintéressé le voisin tiers lésé et bénéficiera alors d’une action subrogatoire à l’encontre de l’entreprise présumée responsable. Même si, en l’état de la jurisprudence, celui-ci pourra demander réparation (en qualité de subrogé) sur la base de la théorie des troubles anormaux de voisinage (donc sans avoir à prouver la faute de l’entreprise), on ne peut pas exclure également qu’il puisse ne,bénéficier que d’un recours partiel (même remarque que précédemment dans la mesure où sa responsabilité peut également être retenue avec l’entreprise dans la survenance du sinistre occasionné au tiers).
Voici quelques une des raisons qui plaident en faveur de la souscription d’une police d’assurance de responsabilité par le maître de l’ouvrage.
La garantie des dommages matériels aux tiers (y compris aux avoisinants) :
Au titre de ce contrat sont donc couverts les dommages matériels occasionnés aux avoisinants du fait des travaux, c'est-à-dire la détérioration, la destruction ou la perte d’une chose appartenant à un tiers.
Par avoisinant, on entend tout édifice dont l’assuré n’est ni propriétaire, ni locataire, ni occupant, situé en tout ou en partie sur, sous, contre ou à côté du terrain et/ou de l’existant objet de l’opération de construction.
La garantie des dommages immatériels :
C'est-à-dire l’indemnisation de « tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice ».
Ainsi, par exemple, devront être indemnisés les pertes de loyers subies par un propriétaire qui a la qualité de tiers lésé.
La garantie des dommages corporels :
C'est-à-dire le préjudice résultant de « l’atteinte à l’intégrité physique d’une personne ».
NB : on peut préciser que , dans le cadre d’un dommage corporel, les entreprises peuvent avoir la qualité de tiers entre elles (certains contrats le prévoient).
Responsabilité Civile et Professionnelle (Promoteur)
Cette garantie est indispensable bien qu'elle ne soit pas encore obligatoire sur le plan légal. Elle permet de couvrir l'ensemble des risques professionnels lorsque la responsabilité du Promoteur est engagée :
Les conséquences financières de la responsabilité sont donc couvertes par cette assurance.
Ces garanties s'adressent aux Promoteurs et Lotisseurs, intervenant pour leur propre compte ou pour celui du maître d'ouvrage, qui font réaliser des immeubles à usage d'habitation, de commerce ou de bureaux.
Ce contrat garantit toutes les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile liée à l'activité de Promoteur, qu'il s'agisse de l'exploitation de la société ou de la réalisation de l'opération de construction. Sont ainsi apportées les garanties liées :
Les garanties couvertes par ce contrat :
En conséquence, sont garanties les pertes pécuniaires suites à des Dommages Corporels, des Dommages Matériels et des Dommages Immatériels consécutifs à :
- à l'égard des tiers, lorsque sa responsabilité quasi délictueuse est engagée,
- pour des accidents causés par les personnes et les biens dont il répond mettant en cause sa responsabilité civile exploitation.
- pour des fautes dans le montage des opérations et, dans certains cas, les défauts de conformité en cas d'absence de responsabilité des Constructeurs ou Promoteurs …
Les conséquences financières de la responsabilité sont donc couvertes par cette assurance.
Ces garanties s'adressent aux Promoteurs et Lotisseurs, intervenant pour leur propre compte ou pour celui du maître d'ouvrage, qui font réaliser des immeubles à usage d'habitation, de commerce ou de bureaux.
Ce contrat garantit toutes les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile liée à l'activité de Promoteur, qu'il s'agisse de l'exploitation de la société ou de la réalisation de l'opération de construction. Sont ainsi apportées les garanties liées :
- à la responsabilité civile exploitation,
- à la responsabilité civile à l'égard des préposés,
- à la responsabilité civile professionnelle.
Les garanties couvertes par ce contrat :
- la Responsabilité civile du fait du fonctionnement de l'entreprise et/ou du fait des travaux,
- la Responsabilité civile du fait des travaux après leur réception résultant d'une exécution défectueuse des travaux,
- les Dommages immatériels non consécutifs, résultant d'un événement accidentel ou de ses fautes
En conséquence, sont garanties les pertes pécuniaires suites à des Dommages Corporels, des Dommages Matériels et des Dommages Immatériels consécutifs à :
- une faute, une erreur de droit, une fausse interprétation de textes légaux ou réglementaires, omission,
- une inobservation de formalités, d'obligation ou de délais imposés par les textes et les règlements,
- de la perte, du vol, de la destruction de documents confiés,
- des terrains, des bâtiments destinés à la démolition, ou à la réhabilitation,
- des dommages infligés aux immeubles voisins,
- des dommages causés lors de toutes visites du chantier organisées par l'assuré.
Garantie d'Achèvement
La garantie d'achèvement est celle prévue au § b) de l'article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation l’habitation (ci-après « CCH ») ; elle implique que soient réunies deux conditions : l'achèvement des fondations et la justification du financement de l'immeuble à hauteur d'un certain pourcentage.
La réalisation cumulative des deux conditions devra être appréciée au moment de la signature de la première vente. La garantie implique notamment la justification que le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % :
- par les fonds propres du vendeur;
- par le montant du prix des ventes déjà conclues;
- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier
Le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur. Peu importe le montant respectif de ces différents facteurs ou même que l'un d'eux manque; il convient seulement que le pourcentage exigé (75 % ou 60%) soit atteint, fût-ce par un seul des éléments visés à l'article R. 261-18 b) du CCH
Ce dispositif n’était pas satisfaisant et avait laissé place à quelques dérives. Ainsi, le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 a apporté plusieurs modifications au dispositif de la garantie intrinsèque due par le vendeur.
Afin de sécuriser l’opération au profit de l’accédant et permettre au vendeur de ne pas systématiquement recourir à une garantie extrinsèque dont le coût est conséquent, le décret créé par son article 1er un c)1 à l’article R 261-18 du CCH.
Ce nouvel alinéa créé une nouvelle obligation pour le vendeur, celle d’ouvrir un compte bancaire unique, propre à l’opération immobilière envisagée, sur lequel seront versés les fonds assurant le financement de celle-ci.
Désormais, concernant les ventes déjà conclues, il devra être fourni une attestation bancaire précisant que l’acheteur dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l’achat ou d’un crédit confirmé.
Le décret créé également un article R 261-18-1 du CCH encadrant de manière stricte le déroulement des paiements échelonnés versés par l’acquéreur tout au long de l’opération notamment en prévoyant que le vendeur devra fournir des attestations d’avancées des travaux avant tout appel de fonds, émanant d’un homme de l’art ou encore par un organisme de contrôle indépendant lorsque le vendeur a la fonction de maître d’œuvre, que le versement d’un dépôt de garantie ne peut être effectué avant la réalisation de la condition suspensive si la vente est conclue sous condition suspensive, que les pénalités de retard ne peuvent excéder 1% par mois, et enfin que les sommes payées par l’acquéreur ne pourront être encaissées que sur le compte prévu à l’article R261-18 c) du CCH.
La réalisation cumulative des deux conditions devra être appréciée au moment de la signature de la première vente. La garantie implique notamment la justification que le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % :
- par les fonds propres du vendeur;
- par le montant du prix des ventes déjà conclues;
- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier
Le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur. Peu importe le montant respectif de ces différents facteurs ou même que l'un d'eux manque; il convient seulement que le pourcentage exigé (75 % ou 60%) soit atteint, fût-ce par un seul des éléments visés à l'article R. 261-18 b) du CCH
Ce dispositif n’était pas satisfaisant et avait laissé place à quelques dérives. Ainsi, le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 a apporté plusieurs modifications au dispositif de la garantie intrinsèque due par le vendeur.
Afin de sécuriser l’opération au profit de l’accédant et permettre au vendeur de ne pas systématiquement recourir à une garantie extrinsèque dont le coût est conséquent, le décret créé par son article 1er un c)1 à l’article R 261-18 du CCH.
Ce nouvel alinéa créé une nouvelle obligation pour le vendeur, celle d’ouvrir un compte bancaire unique, propre à l’opération immobilière envisagée, sur lequel seront versés les fonds assurant le financement de celle-ci.
Désormais, concernant les ventes déjà conclues, il devra être fourni une attestation bancaire précisant que l’acheteur dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l’achat ou d’un crédit confirmé.
Le décret créé également un article R 261-18-1 du CCH encadrant de manière stricte le déroulement des paiements échelonnés versés par l’acquéreur tout au long de l’opération notamment en prévoyant que le vendeur devra fournir des attestations d’avancées des travaux avant tout appel de fonds, émanant d’un homme de l’art ou encore par un organisme de contrôle indépendant lorsque le vendeur a la fonction de maître d’œuvre, que le versement d’un dépôt de garantie ne peut être effectué avant la réalisation de la condition suspensive si la vente est conclue sous condition suspensive, que les pénalités de retard ne peuvent excéder 1% par mois, et enfin que les sommes payées par l’acquéreur ne pourront être encaissées que sur le compte prévu à l’article R261-18 c) du CCH.
Garantie Décennale et Responsabilités Civiles et Professionnelles de tous les intervenants
- Constructeurs
- Architecte(s)
- Bureaux d'Etudes Techniques
Foire aux questions
Comment NOUS finançons Nos projets ?
Le financement que nous apportons est un financement classique de projet immobilier.
Il comprend un mix :
Il comprend un mix :
- de fonds propres,
- d'apport d'investisseurs de premier plan (banques françaises de gestion privée),
Quelles assurances faut-il contracter pour une surélévation ?
Consultez la section ci-dessus dédiée aux assurances.
Quelles sont mes garanties que le projet de construction aille à son terme ?
Nous souscrivons une Garantie d'achèvement (garantie financière) : elle oeuvre telle une caution et vous garantie la réalisation finale de la surélévation en cas de défaillance financière du promoteur. Il n'y a donc aucune possibilité que le chantier n'aboutisse pas.
Quelles sont les études préalables au dépôt d'un permis de construire ?
- Rapport initial de contrôle technique :
- état des risques naturelles,
- zones de carrière,
- préconisations d'usage sur les accessibilités aux normes handicapés,
- contrôle des zones d'inondation,
- normes techniques en vigueur applicables à l'insonorisation,
- ...
- Etudes géotechniques (études de sols) : en fonction du lieu d'implantation, des forages sont parfois requis par les autorités pour sonder les sols afin de s'assurer de l'état des fondations de l'immeuble et de leur besoin éventuel de renfort (pose de micropieux, coulage de béton dans les zones de carrières, ...)
- Etude de structure : cette étude a pour but de mesurer la charge additionnelle en nombre de tonnes que va pouvoir supporter votre immeuble.
Combien de temps est nécessaire à la délivrance d'un permis de construire ?
Il faut compter en moyenne 3 mois pour obtenir le permis de construire, et 3 mois additionnels pour purger les recours des tiers.
Combien puis-je espérer gagner ?
Le bénéfice d'une surélévation s'apprécie à plusieurs niveaux de profondeur :
Ainsi, votre bien, grâce à la création de nouveaux espaces construits, s'apprécie.
Et vous réalisez des mises aux normes, rendues obligatoires par la nouvelle réglementation, totalement gratuitement.
Par ailleurs, les gains générés par la vente des droits à surélever le toit de votre immeuble peuvent représenter aussi une source de revenus importante.
Simulez votre gain potentiel à l'aide de notre calculatrice (cliquez).
- les travaux de rénovation réalisés sur votre immeuble accroissent indirectement la valeur de votre bien de 10% en moyenne.
- l'arrivée d'un ascenseur représente à lui seul un bénéfice additionnel évalué à +/- 700€ par m2.
- la mise en place d'un plan d'amélioration de la performance énergétique aux normes RT 2012, obligatoire à compter du 1er janvier 2017, permet une baisse des charges générales de l'ordre de 20%.
- la refonte du toit, systématique pour chaque nouvelle surélévation, vous assure à elle seule :
- une baisse de la consommation énergétique de 20% en moyenne
- une garantie décennale sur la toiture : il n'y a donc aucun frais à prévoir dix années durant.
Ainsi, votre bien, grâce à la création de nouveaux espaces construits, s'apprécie.
Et vous réalisez des mises aux normes, rendues obligatoires par la nouvelle réglementation, totalement gratuitement.
Par ailleurs, les gains générés par la vente des droits à surélever le toit de votre immeuble peuvent représenter aussi une source de revenus importante.
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COMBIEN DE TEMPS DURENT LES TRAVAUX ?
A titre d'exemple, voici les délais moyens nécessaires à la réalisation d'une surélévation simple sur un toit plat en béton, une fois le permis de construire obtenu purgé de tous recours :
En fonction de la nature du toit (tuiles, zinc, béton, ...), de la présence de combles (occupées ou non), des conditions d'accessibilité au chantier (étroitesse de la rue, fréquence des passages, ...), ces durées peuvent être modulées à la hausse.
- Préparation du toit et des accès, tirage des fluides : jusqu'à 3 mois
- Bâti hors air hors eau : jusqu'à 1 mois
- Finitions intérieures : 2 mois
- Marge de sécurité : 2 mois
- Total : 6 à 8 mois
En fonction de la nature du toit (tuiles, zinc, béton, ...), de la présence de combles (occupées ou non), des conditions d'accessibilité au chantier (étroitesse de la rue, fréquence des passages, ...), ces durées peuvent être modulées à la hausse.
les PROPRIétaires du dernier étage ont-ILS un droit PArticulier ?
Oui tout à fait, ils ont un droit de rachat prioritaire par rapport aux autres propriétaires de l'immeuble.
C'est le sens de l'article 61 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR):
Article 61
L'article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les mots : « à l'unanimité de ses membres » sont remplacés par les mots : « à la majorité prévue à l'article 26 » ;
2° Au deuxième alinéa, le mot : «, outre » et les mots : «, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, » sont supprimés ;
3° A la seconde phrase du troisième alinéa, les mots : « l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever et » sont supprimés ;
C'est le sens de l'article 61 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR):
Article 61
L'article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les mots : « à l'unanimité de ses membres » sont remplacés par les mots : « à la majorité prévue à l'article 26 » ;
2° Au deuxième alinéa, le mot : «, outre » et les mots : «, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, » sont supprimés ;
3° A la seconde phrase du troisième alinéa, les mots : « l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever et » sont supprimés ;
Quelle loi est applicable à la fiscalité des surélévations ?
Cette section est réservée à nos membres.
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Qu'est-ce que la norme RT2012 ?
La réglementation thermique 2012 (RT 2012) dans les bâtiments neufs
La contrainte de réduction par 4 des émissions de CO2 du secteur du bâtiment à 2050, qui est inscrite dans les objectifs de la loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005 de programme fixant les objectifs de la politique énergétique, se traduira par l’obligation d’une diminution par 6 des émissions ramenées au m², compte tenu de l’augmentation du parc de bâtiments.
Un des leviers d’action pour agir consiste à travailler sur la construction de bâtiments neufs en imposant des normes énergétiques plus sobres. Pour atteindre cet objectif, le plafond de 50kWhep/(m².an), valeur moyenne du label « bâtiments basse consommation » (BBC), est devenu la référence dans la construction neuve. Ce saut permettra de prendre le chemin des bâtiments à énergie positive en 2020.
Depuis la mise en place d’une réglementation thermique (1974), la consommation énergétique des constructions neuves a été divisée par 2. La loi a prévu de la diviser à nouveau par 3 grâce à la nouvelle réglementation thermique, dite RT 2012.
La RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/(m².an) en moyenne, tout en suscitant :
La RT 2012 est applicable à tous les permis de construire :
Trois exigences de résultats pour respecter la RT 2012
La méthode de calcul Th-B-C-E 2012 qui a pour objet de décrire le calcul réglementaire n’a pas pour vocation de faire un calcul de consommation réelle compte tenu des conventions retenues, notamment pour les apports, les températures de consigne et les horaires d’occupation.
Cette méthode de calcul utilise comme données d’entrée tous les éléments descriptifs du bâtiment et de ses équipements qui sont définis de façon opposable. Les éléments apportés après la réception du bâtiment ainsi que les paramètres indépendants du bâtiment intervenant dans la méthode sont définis de façon conventionnelle : il s’agit notamment des données climatiques et celles relatives à l’occupation et l’usage des bâtiments.
La réglementation thermique 2012 est avant tout une réglementation d’objectifs et comporte :
Les exigences de résultats imposées par la RT 2012 sont de trois types :
L’efficacité énergétique du bâti
L’exigence d’efficacité énergétique minimale du bâti est définie par le coefficient « Bbiomax » (besoins bioclimatiques du bâti). Cette exigence impose une limitation simultanée du besoin en énergie pour les composantes liées à la conception du bâti (chauffage, refroidissement et éclairage), imposant ainsi son optimisation indépendamment des systèmes énergétiques mis en œuvre.
La consommation énergétique du bâtiment
L’exigence de consommation conventionnelle maximale d’énergie primaire se traduit par le coefficient « Cepmax », portant sur les consommations de chauffage, de refroidissement, d’éclairage, de production d’eau chaude sanitaire et d’auxiliaires (pompes et ventilateurs). Conformément à l’article 4 de la loi Grenelle 1, la valeur du Cepmax s’élève à 50 kWhEP/(m².an) d’énergie primaire en moyenne, modulé selon la localisation géographique, l’altitude, le type d’usage du bâtiment, la surface moyenne des logements et les émissions de gaz à effet de serre pour le bois énergie et les réseaux de chaleur les moins émetteurs de CO2.
Cette exigence impose, en plus de l’optimisation du bâti exprimée par le Bbio, le recours à des équipements énergétiques performants, à haut rendement.
Le confort d’été dans les bâtiments non climatisés
A l’instar de la RT 2005, la RT 2012 définit des catégories de bâtiments dans lesquels il est possible d’assurer un bon niveau de confort en été sans avoir à recourir à un système actif de refroidissement. Pour ces bâtiments, la réglementation impose que la température la plus chaude atteinte dans les locaux, au cours d’une séquence de 5 jours très chauds d’été n’excède pas un seuil.
Les attestations de prise en compte de la réglementation thermique 2012
L’objectif du dispositif est de contribuer à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments neufs en attestant de la prise en compte de la réglementation thermique.
Cela se traduit par la réalisation de deux documents à établir à deux moments clés du processus de construction : au dépôt de la demande de permis de construire et à l’achèvement des travaux de construction d’un bâtiment.
Attestation à établir au dépôt de la demande de permis de construire
Le maître d’ouvrage atteste de la prise en compte de la réglementation thermique 2012.
Le document permet également d’attester de la réalisation de l’étude de faisabilité pour les bâtiments de plus de 1000 m2.
Cette étude de faisabilité a été introduite par la loi n°2005-781 du 13 juillet 2005 de Programmation fixant les Orientations de la Politique Énergétique de la France (loi POPE).
Le document à établir au dépôt de la demande de permis de construire permettra de s’assurer :
Attestation à établir à l’achèvement des travaux
Le maître d’ouvrage atteste de la prise en compte de la réglementation thermique 2012 par le maître d’œuvre, si celui-ci a reçu une mission de conception de l’opération et de l’exécution des travaux, ou sinon par le maître d’ouvrage lui-même.
Le document doit être établi par l’un des quatre professionnels suivants : architecte, diagnostiqueur pour la maison, bureau de contrôle, organisme de certification si le bâtiment fait l’objet d’une certification.
Il permettra de s’assurer de la prise en compte de la réglementation thermique, en vérifiant :
Sources : http://www.developpement-durable.gouv.fr/exigences-reglementaires-construction-des-batiments
La contrainte de réduction par 4 des émissions de CO2 du secteur du bâtiment à 2050, qui est inscrite dans les objectifs de la loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005 de programme fixant les objectifs de la politique énergétique, se traduira par l’obligation d’une diminution par 6 des émissions ramenées au m², compte tenu de l’augmentation du parc de bâtiments.
Un des leviers d’action pour agir consiste à travailler sur la construction de bâtiments neufs en imposant des normes énergétiques plus sobres. Pour atteindre cet objectif, le plafond de 50kWhep/(m².an), valeur moyenne du label « bâtiments basse consommation » (BBC), est devenu la référence dans la construction neuve. Ce saut permettra de prendre le chemin des bâtiments à énergie positive en 2020.
Depuis la mise en place d’une réglementation thermique (1974), la consommation énergétique des constructions neuves a été divisée par 2. La loi a prévu de la diviser à nouveau par 3 grâce à la nouvelle réglementation thermique, dite RT 2012.
La RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/(m².an) en moyenne, tout en suscitant :
- une évolution technologique et industrielle significative pour toutes les filières du bâti et des équipements ;
- un très bon niveau de qualité énergétique du bâti, indépendamment du choix de système énergétique ;
- un équilibre technique et économique entre les énergies utilisées pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.
La RT 2012 est applicable à tous les permis de construire :
- déposés depuis le 28 octobre 2011 pour certains bâtiments neufs du secteur tertiaire (bureaux, bâtiments d'enseignement primaire et secondaire, établissements d'accueil de la petite enfance) et les bâtiments à usage d'habitation construits en zone ANRU ;
- déposés depuis le 1er janvier 2013 pour tous les autres bâtiments neufs.
Trois exigences de résultats pour respecter la RT 2012
La méthode de calcul Th-B-C-E 2012 qui a pour objet de décrire le calcul réglementaire n’a pas pour vocation de faire un calcul de consommation réelle compte tenu des conventions retenues, notamment pour les apports, les températures de consigne et les horaires d’occupation.
Cette méthode de calcul utilise comme données d’entrée tous les éléments descriptifs du bâtiment et de ses équipements qui sont définis de façon opposable. Les éléments apportés après la réception du bâtiment ainsi que les paramètres indépendants du bâtiment intervenant dans la méthode sont définis de façon conventionnelle : il s’agit notamment des données climatiques et celles relatives à l’occupation et l’usage des bâtiments.
La réglementation thermique 2012 est avant tout une réglementation d’objectifs et comporte :
- trois exigences de résultats : besoin bioclimatique, consommation d’énergie primaire, confort en été.
- quelques exigences de moyens, limitées au strict nécessaire, pour refléter la volonté affirmée de faire pénétrer significativement une pratique (test d’étanchéité à l’air…).
Les exigences de résultats imposées par la RT 2012 sont de trois types :
L’efficacité énergétique du bâti
L’exigence d’efficacité énergétique minimale du bâti est définie par le coefficient « Bbiomax » (besoins bioclimatiques du bâti). Cette exigence impose une limitation simultanée du besoin en énergie pour les composantes liées à la conception du bâti (chauffage, refroidissement et éclairage), imposant ainsi son optimisation indépendamment des systèmes énergétiques mis en œuvre.
La consommation énergétique du bâtiment
L’exigence de consommation conventionnelle maximale d’énergie primaire se traduit par le coefficient « Cepmax », portant sur les consommations de chauffage, de refroidissement, d’éclairage, de production d’eau chaude sanitaire et d’auxiliaires (pompes et ventilateurs). Conformément à l’article 4 de la loi Grenelle 1, la valeur du Cepmax s’élève à 50 kWhEP/(m².an) d’énergie primaire en moyenne, modulé selon la localisation géographique, l’altitude, le type d’usage du bâtiment, la surface moyenne des logements et les émissions de gaz à effet de serre pour le bois énergie et les réseaux de chaleur les moins émetteurs de CO2.
Cette exigence impose, en plus de l’optimisation du bâti exprimée par le Bbio, le recours à des équipements énergétiques performants, à haut rendement.
Le confort d’été dans les bâtiments non climatisés
A l’instar de la RT 2005, la RT 2012 définit des catégories de bâtiments dans lesquels il est possible d’assurer un bon niveau de confort en été sans avoir à recourir à un système actif de refroidissement. Pour ces bâtiments, la réglementation impose que la température la plus chaude atteinte dans les locaux, au cours d’une séquence de 5 jours très chauds d’été n’excède pas un seuil.
Les attestations de prise en compte de la réglementation thermique 2012
L’objectif du dispositif est de contribuer à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments neufs en attestant de la prise en compte de la réglementation thermique.
Cela se traduit par la réalisation de deux documents à établir à deux moments clés du processus de construction : au dépôt de la demande de permis de construire et à l’achèvement des travaux de construction d’un bâtiment.
Attestation à établir au dépôt de la demande de permis de construire
Le maître d’ouvrage atteste de la prise en compte de la réglementation thermique 2012.
Le document permet également d’attester de la réalisation de l’étude de faisabilité pour les bâtiments de plus de 1000 m2.
Cette étude de faisabilité a été introduite par la loi n°2005-781 du 13 juillet 2005 de Programmation fixant les Orientations de la Politique Énergétique de la France (loi POPE).
Le document à établir au dépôt de la demande de permis de construire permettra de s’assurer :
- de la prise en compte de la conception bioclimatique du bâtiment au plus tôt du projet grâce au coefficient Bbio, gage d’atteinte d’un niveau de performance énergétique élevé ;
- que la réflexion sur les systèmes énergétiques a été engagée, et en particulier le recours aux énergies renouvelables, en indiquant des éléments de conclusion de l’étude faisabilité des approvisionnements en énergie.
Attestation à établir à l’achèvement des travaux
Le maître d’ouvrage atteste de la prise en compte de la réglementation thermique 2012 par le maître d’œuvre, si celui-ci a reçu une mission de conception de l’opération et de l’exécution des travaux, ou sinon par le maître d’ouvrage lui-même.
Le document doit être établi par l’un des quatre professionnels suivants : architecte, diagnostiqueur pour la maison, bureau de contrôle, organisme de certification si le bâtiment fait l’objet d’une certification.
Il permettra de s’assurer de la prise en compte de la réglementation thermique, en vérifiant :
- les trois exigences de résultats de la RT 2012 (besoin bioclimatique, consommation d’énergie primaire, confort d’été) ;
- la cohérence entre l’étude thermique qui a été conduite et le bâtiment construit en vérifiant certains points clés (production d’énergie, étanchéité à l’air du bâtiment, énergie renouvelable, isolation) par un contrôle visuel sur site ou de documents.
Sources : http://www.developpement-durable.gouv.fr/exigences-reglementaires-construction-des-batiments
Peut-on PROFITER d'UNE SURélévation pour AJOUTER un ascenseur ?
Il est tout à fait possible d'intégrer un ascenseur dans la cage d'escalier de votre immeuble ancien si la taille réglementaire est respectée pour l'accès aux sapeurs-pompiers et le respect des normes en terme d'évacuation de personnes sur brancard.
En fonction du potentiel de surélévation de votre immeuble, celui-ci peut même être pris intégralement en charge par ÆLEVA.
Pour en savoir plus, contactez-nous par le biais de notre formulaire de contact.
En fonction du potentiel de surélévation de votre immeuble, celui-ci peut même être pris intégralement en charge par ÆLEVA.
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